マンションの固定資産税シミュレーション

専有部分と土地持分をあわせて年10万〜25万円程度のケースが多いです。マンションは建物の評価額の比重が戸建てより大きく（建物は減額対象）、土地は敷地全体を戸数で按分した持分に住宅用地の特例（課税標準1/6）が適用されます。新築減額（5年間・建物の固定資産税1/2）が効いている間は、価格の割に税額が安く感じられるはずです。本ツールで購入価格から目安を計算できます。

3階建て以上の耐火・準耐火構造の新築マンションは、床面積120m²相当分までの建物の固定資産税が新築後5年間1/2に減額されます（認定長期優良住宅は7年間）。減額が終わる6年目（長期優良は8年目）に建物分が本則に戻り、年額が数万円〜10万円以上上がる「6年目ショック」が起きます。タワーマンションなど建物評価額が大きい物件ほど上げ幅も大きくなるため、本ツールの年次推移表で事前に確認しておきましょう。

新築減額は新築から5年間（長期優良7年間）のため、築6年以上の中古マンションには適用されません。中古の場合は「評価額を直接入力」モードで、売主や不動産会社から入手した評価額（または課税明細書）を入れると、減額なしの本則税額（年次推移表の減額終了後の行）が目安になります。なお築年数が進むほど建物の評価額は経年減点補正で下がっていきます。

2017年4月以降に新築された高さ60m超の居住用超高層建築物（タワーマンション）では、階層別専有床面積補正により高層階ほど税額がやや高く、低層階ほど安くなるよう按分が補正されています（1階を100として1階上がるごとに約0.256%増）。棟全体の税額は変わらず、各戸の按分が変わる仕組みです。本ツールの概算はこの補正を含みません。

販売価格の内訳（土地・建物の区分）は売買契約書や重要事項説明書に記載されています。わからない場合の目安として、都市部のマンションでは販売価格のおおむね2〜4割が土地持分、6〜8割が建物（専有部分）です。消費税額から建物価格を逆算する方法もあります（建物のみ課税のため、消費税額÷税率=建物価格）。