固定資産税計算シミュレーション

固定資産税の仕組み

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している人に対して、市区町村が課す地方税です。税額は「課税標準額 x 税率（標準1.4%）」で計算されます。課税標準額は原則として固定資産税評価額と同じですが、住宅用地の特例などの軽減措置が適用される場合は評価額よりも低くなります。固定資産税評価額は3年に一度の評価替えで見直され、土地の場合は公示地価の約70%、建物の場合は再建築価格を基に経年減点を考慮して決定されます。納税通知書は毎年4〜6月頃に届き、年4回に分けて（または一括で）納付します。

住宅用地の特例措置

住宅用地（居住用の家屋が建っている土地）には、固定資産税・都市計画税の課税標準額を減額する特例措置があります。200m²以下の部分は「小規模住宅用地」として固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。200m²を超える部分は「一般住宅用地」として固定資産税が1/3、都市計画税が2/3に軽減されます。この特例は住宅が建っている限り適用され続けるため、空き家を取り壊して更地にすると特例が外れ、税額が大幅に上がることがあります。なお、住宅用地の範囲は住宅の床面積の10倍までが上限です。

新築住宅の減額特例（2026年度時点の制度）

新築住宅の家屋には、新築後の一定期間、床面積120m²相当分までの固定資産税を1/2に減額する特例があります。当初は2026年（令和8年）3月31日までに新築された住宅が対象とされていましたが、税制改正により適用期限が延長され、現在は2031年（令和13年）3月31日までに新築された住宅が対象です。都市計画税はこの減額の対象外です。

• 一般の住宅（戸建て等）: 新築後3年間、固定資産税の1/2を減額
• 3階建て以上の耐火・準耐火構造住宅（マンション等）: 新築後5年間、固定資産税の1/2を減額
• 認定長期優良住宅: 減額期間が5年間（3階建て以上の耐火・準耐火構造は7年間）に延長。適用には自治体への申告が必要（東京23区では新築した翌年の1月31日まで）
• 床面積要件: 2026年（令和8年）3月31日までの新築は居住部分50m²以上280m²以下（戸建て以外の貸家住宅は40m²以上）、2026年4月1日以降の新築は40m²以上240m²以下

減額期間が終了すると家屋分の固定資産税は本来の税額に戻るため、戸建てなら4年目、マンションなら6年目に税負担が増えます。住宅ローンの返済計画を立てる際は、減額終了後の税額（上の計算機で「新築住宅の減額措置: なし」にした金額）も確認しておくと安心です。

固定資産税の計算例

例1: 新築戸建て（土地評価額1,800万円・家屋評価額1,200万円）

土地180m²（小規模住宅用地）・床面積110m²の新築戸建てのケースです。土地の固定資産税は1,800万円 x 1/6 x 1.4% = 42,000円。家屋は1,200万円 x 1.4% = 168,000円ですが、新築減額（1/2）が適用され84,000円になります。固定資産税の合計は126,000円です。市街化区域内なら都市計画税（土地: 1,800万円 x 1/3 x 0.3% = 18,000円、家屋: 1,200万円 x 0.3% = 36,000円）が加わり、年税額の合計は180,000円（月額換算15,000円）です。新築減額が終了する4年目には家屋分が本来の税額に戻るため、評価額が同じなら年84,000円の負担増になります。

例2: 中古マンション（敷地権の評価額600万円・家屋評価額900万円）

築15年の中古マンションを購入したケースです。マンションでも敷地全体を戸数で按分した敷地権部分には住宅用地特例が適用され、1戸あたり200m²以下に収まることがほとんどのため、通常は小規模住宅用地（1/6）です。土地の固定資産税は600万円 x 1/6 x 1.4% = 14,000円、家屋は新築減額の期間が過ぎているため900万円 x 1.4% = 126,000円で、固定資産税の合計は140,000円。都市計画税（土地: 600万円 x 1/3 x 0.3% = 6,000円、家屋: 900万円 x 0.3% = 27,000円）を加えると年税額の合計は173,000円（月額換算 約14,400円）です。中古は新築減額がない一方、家屋の評価額が経年減点補正で下がっているため、この水準に落ち着きます。