不動産投資利回り計算

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算される最もシンプルな利回り指標です。物件広告で「利回り○%」と表示されている場合、多くはこの表面利回りを指しています。しかし、表面利回りには管理費・修繕費・税金などの経費が含まれていないため、実際の収益性を正確に反映していません。

実質利回り（ネット利回り）は「（年間家賃収入 − 年間経費） ÷ 物件価格 × 100」で計算され、実際に手元に残る収益率を表します。投資判断を行う際は、必ず実質利回りで比較することが重要です。一般的に、表面利回りと実質利回りには1〜2%程度の差があります。

不動産投資の経費の内訳

不動産投資で発生する主な年間経費には、管理費・修繕積立金（区分マンションの場合月1〜3万円程度）、固定資産税・都市計画税（物件評価額の1.4〜1.7%程度）、火災保険料、管理委託料（家賃の5%程度）、空室損失（年間家賃の5〜10%を見込む）、設備の修繕費用などがあります。これらを合計すると、年間家賃収入の15〜25%程度を経費として見込んでおくのが一般的です。

利回りの目安

不動産投資の利回りはエリアや物件タイプによって大きく異なります。東京都心のワンルームマンションで表面利回り4〜5%、地方都市で6〜8%、郊外の一棟アパートで8〜12%が一般的な目安です。ただし、利回りが高い物件ほど空室リスクや資産価値の下落リスクが高い傾向があるため、利回りだけで投資判断をすることは避けるべきです。立地・築年数・管理状態なども総合的に判断することが重要です。