住宅ローン借入可能額シミュレーション

借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入可能額は「年収 × 返済負担率 ÷ 12 ÷ PMT係数」で計算されます。PMT係数は金利と返済期間から算出される月額返済額の係数で、借入額1円あたりの月額返済額を表します。具体的には「r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)」（r=月利、n=返済月数）で求められます。

例えば年収500万円、返済負担率25%、金利1.5%、返済期間35年の場合、月額返済額の上限は500万×25%÷12≒10.4万円となり、この返済額で借りられる金額が最大借入可能額（約3,400万円）となります。

返済負担率の目安

返済負担率とは年間のローン返済額が年収に占める割合です。金融機関の審査では一般的に30〜35%以内が求められますが、これはあくまで「借りられる上限」であり、「返せる金額」とは異なります。無理のない返済のためには、手取り月収の25%以内に月々の返済額を抑えることが推奨されています。

返済負担率が高すぎると、急な出費や収入減少時に返済が困難になるリスクがあります。教育費、老後資金、車の買い替え費用なども考慮したうえで、長期的に無理のない返済計画を立てることが大切です。

借入可能額を増やす方法

借入可能額を増やす方法としては、(1) 返済期間を長くする（最大35年が一般的）、(2) ペアローンや収入合算で世帯年収を増やす、(3) 頭金を増やして借入額を抑える、(4) 他のローン（車のローン、カードローン等）を完済して返済負担率を下げる、などがあります。ただし、返済期間を長くすると利息の総額が増える点には注意が必要です。